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「不動産の評価」－ 報告書の使用目的、調査レベル等によって各種の形式の「評価報告書」
があります。
当社はご依頼前にお客様との協議を重ねる中で「確認書」を作成し報告書の形式を確定
させて頂きます。
報告書の形式は以下の３形式があります。
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１）不動産の売買・交換に伴う鑑定評価
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不動産はもっとも高額な財産のひとつであります。公示価格、地価調査基準地価格、路線価等の公的な指標の他、不動産業者の売物件情報等の不動産価格情報はたくさんありますが、不動産は相当に激しい個性（キャラクタ－）を持ち極端な場合は建築不可能な土地もあります。不動産を売買、交換する時に不動産仲介業者もしくは売主等の情報等の他に第三者機関としての不動産鑑定評価をご利用下さい。
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２）同族会社間等の不動産売買における鑑定評価
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同族会社間、会社とその役員間における不動産売買について取引価格は適正な時価によることとされています。不当に安く（又は高く）売買された場合は経済的な利益供与（法人税法通達9-2-9）があったものと推定され、課税当局から追徴されることがあります。特に同族会社間等における不動産売買は、客観性に欠ける疑いを受けやすい為、税務対策だけではなく株主等の利害関係者に対する価格証明としても不動産鑑定評価をとることをお勧めいたします。
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３）担保不動産の鑑定評価
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金融機関等から不動産を担保にして融資を受ける時あるいは金融機関等が不動産を担保に取る時は地上建物を含めた収益性等の把握した不動産鑑定評価書をとることを推奨します。金融庁の「金融検査マニュアル」においても不動産鑑定評価基準に基づき行った鑑定評価額は精度が高いことから、処分可能見込額として採用するよう促し不動産鑑定評価を実施するよう指導しています。一方、不動産鑑定士に対しては担保不動産に関する詳細調査を行い担保物件としての的確性を検討し、市場性を十分に反映した処分可能見込額（正常価格）を求めるよう指導されています。
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４）減損会計に伴う鑑定評価
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資本金5億円以上の上場会社等を対象に所有する固定資産が、資産の収益性の低下により市場価格が帳簿価格より著しく下落（50%以下）する事により減損（兆候、損失、測定）が確認され明らかとなった場合は、その帳簿価格を回収可能価格まで減額しなければならないという減損会計が平成18年3月より強制適用されました。この減損会計における固定資産の回収可能価格とは、正味売却価格（市場価格－処分費用）又は使用価値（DCF法による特定価格）のいずれか高い額をもって適用されます。尚、減損損失は特別損失として計上されますが、税務上は損金算入が不可能であり資産価値が上昇しても評価益は計上できない点留意を要します。
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５）民事再生法による鑑定評価
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経済的に困窮した債務者に対して多数の債権者の同意を得、裁判所の認定した再生計画を定め、当該債務者の事業あるいは経済生活の再生を図る目的で民事再生法は、平成12年4月施行されました。事業を存続させながら簡便な手続きにより債務を圧縮し、企業の早期再建ができる倒産法として広く活用されてきています。①民事再生手続き開始時の財産目録、貸借対照表作成目的の鑑定評価、②担保権消滅関連の鑑定評価、③営業譲渡検討時の鑑定評価、④役員に対する損害賠償時の鑑定評価等考えられます。価格の種類は、民事再生規則第５６条（財産処分価格）から債務者の破産（清算）を前提としており早期売却価格となり「特定価格」を求めることとなります。早期再生目的から迅速な鑑定評価が必要な点留意を要します。
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６）会社更生法による鑑定評価
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経済的に疲弊した会社に対して適用される倒産法である会社更生法は、上記の民事再生法とは異なり更生会社の株主や経営者は原則排除され、裁判所が選任する管財人の下で会社再建が進められます。会社の更生は無担保債権者を含む様々な利害関係人の調整が行われ、完了までは一般的に長期となります。更生会社の財産評価（更生手続き開始時点）は、不動産鑑定士による鑑定評価（正常価格であります。）が必要とされています。尚、更生手続き上、担保権消滅や営業譲渡が目的の評価については、民事再生法と同様に特定価格（早期売却を前提とした処分価格又は事業継続を前提とした処分価格であります。）を求めることになります。
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７）現物出資に伴う鑑定評価
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会社設立や増資時において株式への払込みを現物出資として不動産で行う場合は、裁判所の選任した検査役の調査を受けなければなりません。不動産鑑定士の鑑定評価により出資額を証明すれば弁護士･公認会計士等においても手続きが可能となります。
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８）株式譲渡・会社合併・事業譲渡に伴う鑑定評価
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非上場会社の株式を譲渡（買収）する場合、会社合併において合併･被合併会社の株式合併比率を算定する場合は、所有する不動産について適正な時価を把握する必要があります。株主や債権者等の利害関係者に対する価格証明としても、不動産の鑑定評価をとることが必要となります。
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９）相続財産の鑑定評価
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相続税は相続の開始があったことを知った日（被相続人の死亡時）の翌日から１０ヶ月以内に税務署に申告納税します。課税額は課税財産価格から基礎控除（5000万円
＋1000万円＊法定相続人）を差し引いて求めます。土地建物の評価額は財産評価基本通達により統一的な評価により課税の公平性を図っています。しかし形状の悪い利用効率が低い土地、崖地等急傾斜地、広大な土地、埋蔵文化財や土壌汚染、アスベスト、ＰＣＢなど未調査の土地等、それらの個性を反映しない割高評価額に伴い割高納税になる可能性を排除するためにも不動産鑑定評価が必要となります。相続完了後に財産分与に争いが生じないためにも不動産鑑定評価をとることを推奨いたします。尚、広大地の評価は平成１６年に評価基本通達が大きく改正され従来の「面大減価」の規定から更に進んで不動産鑑定の「開発方式」もある程度考量した簡便法がありますが、この広大地の認定要件は①近隣の標準面積より著しく大であること。②開発行為に伴って潰れ地がでること。③鑑定評価上の最有効使用が分譲地素地（マンション敷地等でないこと。）であることでありまして、割高（割安）納税になる可能性があり留意を要します。
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10）財産分与・代物弁済に伴う鑑定評価
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離婚等における財産分与あるいは代物弁済により不動産を譲渡した場合は、税法上その不動産は時価により譲渡されたものとみなされ契約書記載の金額が譲渡価格となります。以後に合意した譲渡価格の変更は原則不可能であります。事前に譲渡不動産の適正な時価を把握する為に不動産鑑定評価をとることを推奨いたします。
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11）継続家賃の増減請求に伴う鑑定評価
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昔からの不動産賃貸借契約において、当該家賃の増減に関して当事者間に争いが生じた場合、賃貸借の当事者からのご依頼により継続家賃について不動産の鑑定評価を行うことがあります。新規の契約による家賃は現在の賃貸市場動向の影響下にありますが、継続家賃は現行の合意した契約賃料を基本に改定される為、新規賃料に比べて硬直的であります。その硬直の仕方は、過去に合意した契約内容などにより異なることから、それぞれの契約を反映した信頼性のある評価が必要になります。
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12）継続地代の増減請求に伴う鑑定評価
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昔からの借地契約において、とりわけ旧借地法適用下の当該地代の増減に関して当事者間に争いが生じた場合、賃貸借の当事者からのご依頼により継続地代について不動産の鑑定評価を行うことがあります。地代の改定は、近隣の地代水準の見直し、土地の公租公課の動向、経済動向等の検討から提起されます。新規の契約による地代は現在の影響下にありますが、継続地代は現行の合意した契約地代を基本に改定される為、新規地代に比べて硬直的であります。その硬直の仕方は、過去に合意した契約内容などにより異なることから、それぞれの契約を反映した信頼性のある評価が必要になります。
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13）訴訟に関わる鑑定評価
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裁判上の本訴や調停時に、証拠資料（甲乙）として不動産鑑定評価書をご利用になることが多くあります。また、裁判所に提出済みの不動産鑑定評価書の内容についても争われることもあります。最近では、弁護士の方から相手方から提出された鑑定評価書について意見を求められるケースも増えています。
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14）資産除去債務の計上
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将来、地上建物の取り壊し撤去、更地化を義務づけられた定期借地権の契約終了時、アスベスト等の除去費用を現在から将来に渡って「債務」として認識する会計処理をいいます。（国際会計基準審議会）平成２２年４月１日以降の会計年度から適用されます。
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弊社は、土壌汚染等の把握をするために関連する企業との共同調査等にて業務を遂行しております。
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15）賃貸等不動産に関わる鑑定評価
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国際的な会計基準の取り組みとして①棚卸資産に分類される不動産以外でかつ、②賃貸収益またはキャピタルゲイン目的で保有する不動産（貸借対照表上の投資不動産、将来使用見込みのない遊休不動産等）の時価等の開示が強制適用となり、平成２２年３月３１日以降に終了する会計期間（大半の会社は平成２１年４月１日以降）に賃貸等不動産の時価等を財務諸表に注記することとなりました。
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（企業会計基準第２０号「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」同基準適用指針第２３号「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準の適用指針」）
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算定方法は原則として①自社の合理的な見積もり（算定）②または不動産鑑定士の鑑定評価等による算定となりました。但し①の自社による合理的な算定は「不動産鑑定評価基準」による算定もしくは類似の方法による算定となる為、実質的には②の不動産鑑定評価を推奨します。
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平成２２年１月１日からは、国土交通省が策定した「価格等調査ガイドライン」により、以下のようになりました。該当事項は、打ち合わせの上、決定することになります。
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①価格等を示すことが最終目的の場合の価格等調査報告書
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1)
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ご依頼者の内部資料にとどめる場合（第三者への公表・開示・提出は不可能）
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2)
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不動産鑑定評価基準に則ることができない場合
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3)
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公表・開示・提出される第三者の判断に大きな影響を与えない場合
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4)
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開示・提出先の承諾が得られる場合
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5)
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その他不動産鑑定評価基準に則らないことに合理的な理由がある場合
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*) 報告書の使用目的、調査レベル等によって上記のように各種の形式の「評価報告書」があります。当社はご依頼前にお客様との協議を重ねる中で「確認書」を作成し報告書の形式を確定させて頂きます。
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価格等を表示しないコンサルティング等
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1) 市場調査
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2) 物件調査
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3) 時点修正
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